Garagen oder Schuppen in Wohnraum umwandeln? Worauf muss ich achten?

 

Worauf Sie achten müssen, wenn Sie einen Schuppen oder eine Garage in Wohnraum umwandeln, kann Ihnen folgendes Fallbeispiel erläutern:

Jemand, der gerade eine Immobilie erworben hat möchte aus dem dazugehörigen Schuppen oder der Garage einen Wohnraum schaffen. Eventuell werden Garage oder Schuppen nicht entsprechend genutzt.

Baurechtlich gesehen muss sich die Sache jemand genau anschauen. Ein früheres Funktionsgebäude, wie zum Beispiel eine Garage oder einen Schuppen kann nur relativ kompliziert in Wohnraum umgewandelt werden. Der ursprüngliche Nutzungszweck dafür ist nämlich ganz anders, als die Wohnnutzung. Die Wohnnutzung selbst stellt nämlich viele Forderungen. Nur dann kann es zur Genehmigungsfähigkeit kommen.

Genehmigungen einholen

Es reicht also nicht aus, das Garagentor ab zu montieren und eine Eingangstüre stattdessen zu mauern. So schnell entsteht nämlich leider keine Studentenbude. Aus baurechtlicher Sicht würde dies eine regelrechte Katastrophe bedeuten. In diesem Fall muss nämlich sonst jederzeit damit gerechnet werden, dass die Baubehörde anklopft und die Nutzung untersagt. Auch dann, wenn Sie Besitzer sind, wird die Wohnnutzung verboten.

Im Falle einer Vermietung

Befindet sich ein Mieter in diesem Gebäude, wird es schwierig, denn der Mieter muss ausziehen. Dieser hat allerdings einen Anspruch auf Schadensersatz, denn es wurde etwas vermietet, was gar nicht erlaubt war. Es gab nämlich eben keine baurechtliche Genehmigung für die Nutzung als Wohnung und als Wohnraum.

Unbedingt offiziell

Deshalb wird vor einem solchen Vorgang dringlich gewarnt. Die richtige Vorgehensweise wäre gewesen, einen Architekten zu holen, der sich alles genau anschaut und prüft. Es wird geprüft, ob dieser Raum als Wohnraum genutzt werden kann und darf und ob dies auch zulässig ist. Anschließend wird ein Bauantrag gestellt.

Dieser Antrag wird von der Baubehörde bearbeitet. Die Genehmigung dazu erfolgt später. Ohne eine solche Genehmigung kann die Sache schlecht ausgehen und vor allem sehr mühselig sein. Im Falle eines Schadens wird nämlich der Vermieter zur Verantwortung herangezogen. Erleidet der Mieter beispielsweise Schaden dadurch, weil sich eventuell Bauteile lösen und es zu einer Körperverletzung kommt, kann dies sehr schlimm ausgehen. Immerhin gab es keine Genehmigung für den sprechenden Wohnraum. Hierbei besteht ein enormes Haftungsrisiko.

Wenn etwas passiert

Die Haftpflichtversicherung deckt einen solchen Fall nur sehr schwer oder gar nicht ab. Im Zweifel sollte daher ein Architekt hinzugezogen werden, der sich die Sache genauer ansieht, damit sämtliche Baugenehmigungen eingeholt werden können. Sobald die Baugenehmigung erfolgt ist und vorliegt darf die jeweilige Garage oder der jeweilige Schuppen umgebaut und als Wohnraum genutzt werden. Ohne diese Genehmigung ist davon dringlichst abzuraten.

Eine komplizierte Sache

Grundsätzlich ist es schwierig, vorhandene Gebäude umzuwidmen, wenn neuer Raum geschaffen werden sollte. Oft wird der Platz im eigenen Heim allerdings knapp. Eventuell fehlt ein Arbeitszimmer oder ein Kinderzimmer oder es wird geplant, zu vermieten. Es ist sogar kompliziert, ein eigenes Blockhaus im Garten aufzustellen. Es gilt beispielsweise, gewisse Abstände zu Grundstücksgrenzen unbedingt einzuhalten. Außerdem muss eine Garage nur 2,30 m hoch sein, während bei einer Raumhöhe mindestens 2,40 m für Aufenthaltsräume gefordert werden. Ein konkretes Augenmerk wird auch auf die Belüftung gelegt. Oft muss sogar nachgewiesen werden, ob es die entsprechenden Stellplätze für das Auto nach wie vor auf dem Grundstück gibt, wenn die Garage umfunktioniert wird. Auch die Dämmung ist bei einer Garage oder bei einem Schuppen ein wichtiger Aspekt, der berücksichtigt werden sollte.

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